Neubaugebiet in Hähnlein, Nördlich der Spiessgasse – 3 Jahre Zeit und Geld verloren !?

Weshalb das Projekt schneller und voraussichtlich kostengünstiger für den Steuerzahler realisiert werden könnte – wenn  die Gemeindevertretung auf die Vorschläge der SPD-Fraktion gehört hätte !

Das Neubaugebiet in Hähnlein wird 2020 mehr gebraucht als noch vor 10 Jahren, und zwar unter anderem

• zur Schaffung von Wohnraum,
• für die künftige Entwicklung der Gemeinde und ihrer Ortsteile
• für Auslastung und Erhalt übrig gebliebener örtlicher Infrastruktur,
• zur Sicherung der Steuereinnahmen.

Uns dauert dieses Projekt in der Umsetzung allerdings zu lange ! Außerdem nehmen die Verantwortlichen mit der aktuellen Planung in Form eines „Treuhandmodells“ zu viele negative Begleiterscheinungen in Kauf. Zu alternativen Realisierungsmodellen und der Historie des Projektes kommen wir weiter unten. Bei den negativen Konsequenzen des aktuell verfolgen Ansatzes sind insbesondere zu nennen:

1. Die unglückliche Planung des KITA-Neubaus auf dem Schulgelände in Hähnlein.

2. Die steigende Verkehrsbelastung und Steuerung des Zu- und Abflusses der Fahrzeuge an den vorhandenen Kreuzungspunkten.

3. Der Bedarf für einen Niederschlagswasser-Rückhalt bzw. eine gedrosselte Abführung des Regenwassers.

4. Der zu erwartende Kosten-Nachteil für die Gemeindekasse durch das gewählte Treuhändermodell und die damit verbundenene zu langsame Umsetzung des Projetes.

5. Die geplante Trassenführung für die geplante  Gleichstrom-Hochspannungsleitung auf Masten im Einzugsbereich des Baugebiets. Mit Erdkabeln hätte sich hier eine für die Bevölkerung sicherere Übertragungsmöglichkeit realisieren lassen.

Wird hier nach dem Motto „Augen zu und durch“ gehandelt? Gab es keine Alternativen? Doch, die gab es sehr wohl!

Anstelle diese unbefriedigendne Vorgehens hatten die gewählten Vertreter der SPD-Fraktion in mehreren Anträgen der Jahre 2016 und 2017 einen alternativen und umfassenderen Lösungsansatz formuliert. Leider wurden wesentliche Inhalte dieser Anträge von der Mehrheit im Parlament abgeschmettert. Diese schienen der aktuellen Kooperation zwischen lokaler CDU und Freien Wählern nicht ins Konzept zu passen, und offensichtlich setzten auch Teile der IUHAS andere Prioritäten.

 

Wie kam es dazu?

Ende 2016 wurde in der Gemeindevertretung einstimmig der Beschluss gefasst, dass das Baugebiet „Nördlich der Spiessgasse“ in einem sog. Treuhandmodell entwickelt werden sollte. Vorausgegangen war eine lebhafte Debatte, ob dieses Modell oder eines der Alternativen – ein so genanntes „Umlagenmodell“ oder eine private Baulandentwicklung - das für die Gemeinde sinnvollste sein könnte. Die SPD hatte eine klare Position gegen ein Treuhandmodell bezogen und sich für ein Umlagenmodell oder eine private Baulandentwicklung ausgesprochen.

Unserer Fraktion wurde in jener Sitzung u.a. vorgeworfen, sie wollte das Projekt verzögern. Am Ende blieb uns nichts anderes übrig, als pragmatisch das Treuhandmodell mitzutragen, denn sonst wäre der SPD wieder vorgehalten worden, sie sei gegen das Baugebiet – was nicht stimmt!

Drei Jahre später ist außer vielen Dokumenten nicht viel umgesetzt. Die Ursache dafür sehen Mitglieder der SPD Fraktioin in der voreiligen Festlegung auf das Treuhandmodell. Aus unserer Sicht hätte das klassische Umlegungsverfahren oder ein Investoren-Modell zu einer klaren Schnittstellendefinition zwischen Gemeinde, Planungsbüro und Bauunternehmen geführt. Klare Verantwortungen und eine gute Projektplanung am Anfang sind Voraussetzung für eine termin- und budgettreue Realisierung, das weiß jeder Projektleiter. Mit einem der anderen Modelle stünden heute vermutlich bereits die ersten Rohbauten. Dass wir davon weit weg sind, kann niemand der SPD-Fraktion vorwerfen.

 

Welche Erschließung-Modelle lagen vor und wie wären diese umgesetzt worden?

A) Das Umlegungsverfahren:

Dieses Verfahren ist in größeren Ortschaften übliches Modell zur Erschließung neuer Baugebiete. Dabei werden durch die Gemeinde Grundstücke geschaffen, die für eine bauliche Nutzung geeignet sind. Mit diesem Modell ergeben sich die höchsten Gewinnchancen für die Gemeinde, und die Kommune behält den maximalen Einfluss auf den Gestaltungsspielraum. Der Erfolg eines solchen Modells hängt jedoch auch stark von Kapazitäten innerhalb der öffentlichen Verwaltung ab.

B) Das Investoren-Modell:

Bei diesem Modell erwirbt ein Investor das gesamte Gelände und betreibt die Parzellierung und Strukturierung innerhalb eines Rahmens, der von der Gemeinde gesetzt wird. Investoren mit guter Reputation in der Region wären bereit gewesen, die Gemeinde mittels eines städtebaulichen Vertrags abzusichern und  bestimmte Projektbestandteile auf eigene Kosten zu realisieren. Dazu gehören zum Beispiel

• Erstellung einer Baustraße zur Entlastung von Schulstrasse und Römerstrasse auf Kosten des Investors,
• Gewähren eines Zuschusses in Höhe einer „ansehnlichen 6-stelligen Summe“ an die Gemeinde für den neuen Kindergarten,
• Möglicherweise eine Erstattung von städtebaulichen Planungs- und Gutachterkosten (mind. ca. 100.000 €) an die Gemeinde.

Wir sind davon überzeut, dass durch dieses Modell ein Nutzen in der Größenordnung von etwa 1 Mio. € für die Gemeinde möglich geworden wäre.

 

C) Das Treuhandmodell:

In diesem Modell betreibt eine Treuhandgesellschaft die Projektentwicklung im Auftrag und auf Risiko der Gemeinde. Der Entlastung der Gemeindeverwaltung stehen eine Reihe gravierender Risiken gegenüber: Die Gemeinde das volle Vermarktungsrisiko und geht ein höheres Kosten- und Schnittstellenrisiko ein.

Üblicherweise bleiben rund 10 % des Erschließungsaufwandes sowie die Planungskosten ebenfalls bei der Gemeinde hängen. Wenn nicht alle Grundstücke gut verkauft werden, bleibt hier eine finanzielle Nachschusspflicht der Gemeinde gegenüber dem Treuhänder bestehen. Nach Auslaufen des Treuhändervertrags, insbesondere gegen Ende des Projekts gehen die Restlaufzeit-Risiken auf die Gemeinde über!

 

Fazit:

Zunächst hatte die SPD-Fraktion das Umlagemodell (A) favorisiert. Da aber Zweifel an der Ausstattung der öffentlichen Verwaltung bestanden, hatten wir uns nach eingehender Prüfung der Modelle und ihrer Vor- und Nachteile für die Erschließung durch ein Investorenmodell entschieden, weil mit diesem Modell klare vertragliche Schnittstellen viel besser als mit dem Treuhandmodell machbar sind. Diese Einschätzung haben wir der Gemeindevertretung im Dezember 2016 ausführlich dargestellt.

Die Gemeinde hat die Modelle A) und B) entgegen dem Votum der SPD Fraktion leider nicht näher studiert. Jetzt müssen Anwohner, Steuerzahler, zukünftige Bauherren und möglicherweise auch die Grundstückseigentümer diese Versäumnisse ausbaden. Es geht hier um viel Geld, Gewinn oder Verlust für unsere Gemeinde in Zeiten allgemein klammer Kassenlage in hessischen Kommunen.

Wir haben uns nach sorgfältiger Abwägung dazu entschieden, diesen rückblickenden Artikel zu veröffentlichen. Wir halten dies für notwendig, da aus unserer Sicht die Gemeindeverwaltung seit geraumer Zeit die Zusammenhänge unvollständig darstellt und damit die Öffentlichkeit nicht  angemessen informiert. Hier ist konkret auch das mit dem Projekt Neubaugebiet verbundene Thema Schulgelände/KITA zu nennen. Auf mindestens 3 Mio. € werden die  Kosten im Haushalts der Gemeinde  für einen Neubau KITA, Umbau der vorhandenen Sportanlage, Verlagerung Kletterspinne, Parkplätze, Neubauten und Umbauten geschätzt. Dabei ginge es günstiger, und zwar am Rande des Neubaugebiets an bisheriger Stelle, eingebettet in eine nachhaltige Gesamtplanung.

 

Ein analytischer Rückblick auf diese Projektentwicklung ist notwendig, um für dir Zukunft zu lernen. Nun gilt es, das Projekt "Neubaugebiet Spiessgasse" zügig umzusetzen! Dabei muss das Thema Schulgelände / Neubau KITA unter aktuellen und wirtschaftlichen Aspekten und den Wünschen großer Teile der Bevölkerung noch einmal neu gedacht werden, und zwar als Teil des Neubaugebiets!